我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

 

提问：武汉房姐好，武汉在近两年房价会大涨吗？目前武汉现在是不是好的购房时机？投资加自住目前有潜力的楼盘推荐一下

 

回答：你好，武汉作为疫情的重灾区，不管是理论上还是大家对武汉的预期，应该是下跌或者继续横盘。但是武汉新盘却逆势上涨，为什么？上涨的主要原因是ZF放松了限价，开发商纷纷跟风上调备案价。

 

因为ZF清楚的知道，重拾购房者信心最直接的方法，不是喊2声支持武汉，而是让武汉的房价上涨。

 

武汉的楼市在剧烈分化，我们推荐的板块，价格上调后依然日光，但是远城区出货量巨大的板块，比如东西湖等，打折出售 仍然去化一般。不光新盘如此，二手房也笋盘频出，但是我们推荐的板块，依然一笋难求。所以今年武汉的购房基调以二手淘笋为主，打新为辅。

 

武汉作为中部第一城，依然是非常值得投资的城市，基本面没有问题。但机会就是跌出来，下半年就是最好的入场时机。但是一定要挑对板块和楼盘。

 

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

 

提问：房姐您好！前几天我向您提问了，没有收到回复，现换问题付费再问：1.如果想投资广州的话，哪个区域最有投资价值，上涨潜力最大？是天河区还是您常常提到的南沙和黄埔？2.有没有具体的优质楼盘推荐.3.南沙和黄埔有什么方法破限购？期待这次能很快收到您的回复，感谢！

 

回答：你好，感谢大额付费！

 

广州的市中心一路往东发展，由早期的公园前，到东山口再到目前众所周知的珠江新城。根据广州市城市总体规划（2017~2035年），东进南拓依然是主趋势，往东在建设国际金融城，往南在建设琶洲CBD，很多知名的互联网公司都在这一片，再往南在建设万博CBD。

 

从广州过往8年的房价涨幅比较图中可以看出，处于东进南拓趋势中的天河，番禺和黄埔的涨幅是位于前列的。太阳底下无新事，投资房产需要做的就是发现一座城市的核心产业和主中心发展方向，提前布局即可。广州破限购很简单

 

广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。再次提醒大家，错过了深圳，别再错过广州！

 

提问：有大智慧的房姐您好，新人首问：三线城市安徽芜湖人，三口之家，老公国企搞技术，家庭年收入20万。现夫妻二人名下有东方龙城采薇苑房一套130平，价值180万，还在还公积金贷款。我名下有父母过户给我家孩子上镜湖小学的房一套，96平，价值170万。现在东方龙城采薇苑房一直闲置，想把这房子卖掉去南京商业贷款买一套房，您觉得想法是否可行？在南京哪里买比较好？

 

回答：你好，南京当下能买的只有限价盘，能不能摇到，全屏运气。南京真正核心地段：新街口，鼓楼，河西中，河西南。稍次一级地段：江北新区，夫子庙，南站，明故宫，环陵路。再次一级地段，才轮到雨花台，紫东，大学城，百家湖。河西南、江北新区、南站的房龄较新的存量品质小区。

 

南京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

 

相同的总价，建仓广州或者杭州，回报率更大一些。

 

提问：房姐您好！我和孩子是深圳户口，目前深圳有一套小产权房在住，武汉硚口兰亭荣荟有125平米房子可以入户口，老公农村户口，请问要不要入武汉户口为将来买房做准备？农村户口有土地，听说将来农村户口最好，所以很纠结，请方姐指路，谢谢

 

回答：你好，农村户口长远看会越来越不值钱。任何普及9亿人口的福利，都没有价值。迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。上一辈（包括这一辈人）大部分都对农村户口过分迷恋。

 

提问：新人首问，房姐你好！本人武汉户口，在宜昌居住上班，宜昌有一套房，目前还有商贷未还完，想在武汉上车，手中银子不多，首付20，宜昌公积金有1700/月，能承受月供4000，想在武汉上车，投资，不想买太偏的盘，想买近地铁，三环内的小户型，新房二手房都可以，有没有可以推荐的？

 

回答：你好，子弹20，二套资格，能够得上的项目基本都没有性价比。

 

3个方案：

 

1.老破大的选筹逻辑，淘核心地段2005-2010年之间的老破大。7折笋+gpgd降低首付，可以做到0首付或者微首付。再通过分割出租，运作的好基本可以实现租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放弃流动性。

 

150以上的老破大在武汉属于穷人买不起，富人看不上的产品，所以交易量非常小。没有充分交易的房产通常属于价格失效的产品，存在非常大的套利空间，属于底仓充足 现金流充足的职业多军首选。在一堆垃圾中找出真正有价值的项目，非常考验你的价值判断能力。

 

2.通过亲友拆借，扩充子弹，再全款抵押入手星球内推荐的高性价楼盘。

 

3.老老实实去沈阳，入手单价8千的潜力盘。

 

提问：房姐，您好。新人首问:在淘沈阳恒大绿洲三室的房子，不清楚哪个户型好，请房姐帮忙优劣进行排序一下。感谢房源顺序编号按照从上到下从左到右依次排序

 

 

 

回答：你好，仔细观察你会发现，恒大二手房在沈阳的市场表现其实并不算好因为恒大早期做了很多烂户型，比如你发的这几个户型，能看得过去的就是1，剩下的都一般。后面几个户型，如果有足够的折价，也是可以入手的。

 

提问：今天刚刚加入星球，收获了很多有价值的思考。求教房姐姐，如果考虑先出租，未来给父母住，以保值需求为主，是否值得入手“王家墩CBD、西北湖”区域，目前看的房源有：万景国际2.3w/平米，武汉天街2.5-2.8万/平米，菱角湖万达广场2.1万/平米，菱角湖壹号2.9万/平米。主要本人情况：本人在北京工作，本次为首套房，子弹70万，自己主要考虑交通、生活配套、小区环境。非常感谢

 

回答：你好，西北湖是武汉最早的富人区，自 2005 年开始，武汉西北湖一带的楼盘，开始成为武汉豪宅的代名词。背靠金融一条街，汉口绝对核心湖景，国贸中山公园武广近在咫尺，拥有武汉最顶尖的白领群体，西北湖一时风头无两。

 

当时入住西北湖就意味着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。王家墩曾经是汉口市中心人眼里鸟不拉屎的地方，但目前房价已将武汉多数中低收入家庭挡在了门外。

 

这片不是武汉第一梯队，但是单价2.5可以投资更有爆发力的板块和项目，老牌豪宅区和老牌豪宅其实一直不算好的投资标的。如果生活半径在附近，考虑自住，可以关注万景国际这类选筹，单价控制在2.3内最好。

 

如果是自住+投资，有更适合投资的盘。

 

提问：房姐好：十万火急，明天到重庆。朝天门庆隆海客瀛洲。2005年建成建筑面积198。230万，22楼总共51层。毛坯六梯12户，客厅卧室全看江景。贷款利率5.55。费用2%能投吗？

 

回答：你好，海客瀛洲是重庆典型的妖盘。一方面它的位置和江景都是无可挑剔非常震撼的；另一方面它的房龄较老、周边环境嘈杂、菜市场污水横流。所以大家对它的态度呈现是双方互吐口水，互骂傻逼。从投资的角度来讲，一套房子有三个属性，分别是流动性、风险性、收益性。海客瀛洲这个小区流动性较好（有争议的小区流动性都好）、风险性较高、收益性不确定。有可能暴击，也有可能万年不涨。

 

毕竟在15年前刘嘉玲就说过“我住海客瀛洲”，之后海客瀛洲走出一个狗屎一样的10年不涨曲线图。在我看来江景好楼层不错的海客瀛洲是有暴击的可能性的，值得纳入观察盘。对于海客瀛洲来说，大量的旅馆、民宿充斥在楼栋中，物业管理难，环境就更差一点了。

 

海客瀛洲2003年开盘，2006年建成，最初的价格基本达到了重庆房价的两倍，但在16年之前小区均价也才8000左右，实际上的涨幅是非常低的。现在的价格上涨是由于近两年大家对江景房的需求暴涨，江景房整体上涨。

 

如果你的底仓充足，可以考虑，如果是新手，尽量回避。

 

提问：新人首问：关注房姐大半年了，一直没有提问，总是感觉还没到时候，但是现在处在一个人生的转折点，财富的积累速度远远超出了我的见识，手上有大量闲置资金，但是不知道如何合理配置，特意来请教房姐1，2019年年底，当时手上子弹只有30，找家人借了10万，凑了40首付拿下了盘龙城恒大名都的一个法拍房，当时没钱，就想着快点买第一套房上车，因为我还没结婚，今年已经31了，又是高中毕业，所以当时买房也是为了好找女朋友，不怕大家笑话

 

2，今年自己的业务突飞猛进，手上的子弹快速到了400，预计今年每月都会有200子弹入账，闲置资金不知道如何投资

 

3，自己的打算是，在武汉购置一套自住别墅，或者购置一套靠江边的大平层。因为武汉社保需要等明年6月才满2年，所以准备那时候入手一套，如果还有闲置资金，准备去重庆或成都再购一两套房子。

 

4，现在的顾虑是，买的第一套房落不了户，不知道如何处理，是直接赠送给父母还是怎么办？

 

5，如果买自住别墅或大平层，有推荐的吗？或者有什么建议。

 

6，目前自己在武汉没有购房资格，我今年该如何合理配置资金呢？

 

7，之前还想去深圳投资，但是发现需要购买5年社保才有购房资格，我是不是现在就应该把深圳的社保给买上？问题比较多，也比较小白，希望房姐空闲时给些建议，感恩感谢！

 

回答：你好，恭喜创业成功！

 

400万以上的子弹，武汉是装不下的，建议你开发下一线城市的房票，目前北京 上海 广州都是很好的入场时间点，不管是走法拍 54大法还是公司购房，都要快速找渠道建仓。深圳也有渠道，但是不建议现在入场了，可以缓一缓。自住改善其实主要看自己的喜好，其实武汉多中心，生活方便与否要看你自己的生活和工作半径。如果是我选择自住的盘，可能会选沿江沿湖的房子，CEO也无所谓，纯消费产品，千金难买自己喜欢。市中心所谓的好地段随着时间的推移，是不断变化的，但是大江大湖不会变。东湖，南湖，墨水湖，长江沿岸都有很多的盘，包括到不限于: 二七滨江：武汉天地，万科，绿城等东湖:华侨城汉阳滨江:复地海上海 滨江金茂府 锦绣长江武昌滨江：联投中心 绿地海珀滨江盘龙城直接出手吧，留着占房票。现在武汉破限购方案很简单，详见知识星球内部分享。

 

提问：美丽的房姐，您好，孩子4岁，老家黑龙江已经没有发展空间，决定迁往广东今年打算在东莞开餐厅，东莞有房，但考虑以后孩子上大学，还是想把户口落到广州或者深圳，个人比较喜欢深圳，但深圳教育资源不如广州，而且广州现在的房价比较适合上车（深圳太贵了），不知道这个想法对不对？计划，今年报本科自考，估计2022年可以考完，看您介绍说广州可以交六个月社保能买房，想先开始交社保，手里闲置资金120万，还款控制每月不超10000，打算在广州投资一套房产，学历考下了再办理广州入户问题1，考虑房产投资和孩子以后大学教育和就业以及未来两个城市的发展，广州和深圳选广州这对吗？问题2，如果买广州现在交社保，6个月以后应该关注哪里的楼盘，具体怎么选？感谢房姐，如果想法不对希望能给出一个更好的规划，谢谢谢谢！

 

回答：你好，感谢赞赏！

 

广州破限购很简单。现在可以进场了，一线城市中性价比最高的城市。

 

参考往期一线城市定位分析：

 

北上广深4个城市，特点完全不同，最终演变出来的用处也不同。比如北京，集中了几乎所有的新发钞票和美元基金，又是权力中心，钳制文化传媒行业，虽然房价低但是限购限贷政策最严不容易买到，所以北京这个城市，适合做头部生意：创业，上市，网红新媒体，服务有钱人；一个字形容：莽；同时另一方面，北京各个方面也比较贵，不适合草根生存。

 

上海，商业发展很充分，吃喝玩乐一条龙，也比较国际化，各方面都物价比北京低，非常适合中产以上阶级作为消费城市，但总体人群比较精致，不适合野蛮生长、繁衍后代。

 

深圳，商业发展很充分，虽然没有上海潮，但是居住环境和物价都更低，除了房价现在排名第一各方面都还不错，没有太多人际关系权力关系网络，适合草根创业普通人打拼。

 

广州，商业发展充分多样，也能国际化，吃喝玩乐一条龙，各方面都物价都低，花不花钱都可以，除了城市面积太大房子万一没买好升值没把握以外，都很好，尤其适合繁衍后代，网络上知名的多娃人士，大多居住在广州。

 

广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

 

提问：新人首问：房姐您好，向您请教下济南购房，在价格都为12000+的情况下，长远来看，是工业北地铁盘蔚蓝之城更好呢？还是经十东路靠近保税区和科创企业的盘龙湖龙誉城以及鲁商金茂府更好呢？计划长持，升值可以慢，但追求升值潜力大。谢谢赐教！

 

回答：济南选好标的，现在入手工业北地铁房和经十东路地铁房都还不错。济南未来五年都是双市中心，泉城广场＋二环东CBD房产投资的市中心，只有二环东CBD工业北附近除了中新外，万象新天，恒大城，淘淘低价地铁房。非要选经十路沿线的话，龙湖马马虎虎，但是进展太慢，短期内会影响升值。工业北利好是地铁+人口导入，所以入手价格越低越好，需要长持。

 

提问：房姐你好！原生武汉家庭，无负担。手上有3-4万活钱。请问湖北省内或者周边省市有值得购买的，旅游度假项目小户型嘛？目的是度度假，避大城市疫情。好像你一直认为这种需求是伪需求，所以我也不想投入太多，如果你认为现在有少于一百万投资什么比较靠谱。

 

回答：你好，带"旅游"“度假”字样的都回避，在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。

 

很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。

 

从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。环二线和远郊地产也没兴趣，割韭菜用的。可以淘二手笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。详细操作见知识星球内部分享。

 

提问：房姐好，想问几个房产之外的问题，望房姐指点人生方向，本人本科女，27岁，对象考成人大专中，预明年中旬拿证继续考本科关于学历这一块家人很重视年底结婚想快点稳定下来。请问房姐，自考大专和本科学历对就业是否有帮助?还是像别人说的只认全日制?我在江汉步行街有家小餐饮，估计纯到手大概八千到一万每月(保守估计)他待业房车贷十5700，18年首付50子弹被人忽悠在汉南买房所以目前仍在租房，压力较大，想让对象在武汉找一个稳定收入工作七千左右(有五险一金最好)有可能吗?有的话请房姐指点方向。如果很困难，那么是否应该选择继续创业(之前直和朋友小打小闹领头人性格缺陷长久不了所以不想再掺合)再拿到本科学历在去谈稳定?婚后想留在武汉定居，但是汉南太偏无法考虑了(今年交房)目前两人子弹加起来30左右向亲戚可以借15左右，是否应该趁着疫情再淘一个小户型二手房或者新房?这样做压力会增加但是可以逼自己一把迷茫焦虑请房姐指点感激!

 

回答：人生抓到一把烂牌怎么办？如果说人生就像打牌一样的话，大多数普通人人都是抓到了一把烂牌，打开一看，一个王也没有，一个炸也没有，单牌还是散的。这牌就没法打了。没资金，没背景，没人脉。要打下去，我的体会就是要借，借势，借力，借钱，傍大款，走大路。

 

30岁之前靠学历，30岁之后靠实力。除非身在体制内，非全日制对找工作帮助不大，用人单位比较关注第一学历。汉南交房之后建议出手，买三环内主城区，别再选错了。

 

提问：2N，一年买两套房，是怎么做到的？

 

回答：2N的说法来自几年前了，那会儿是一线城市建仓，2n也是一年至少两套北上广深，现在很多买二线的了，所以我们要换算，大概就是每年至少新增1000万贷款。

 

2N 指的是当前身无分文状态下，每年继续买两套。没有钱就赚钱，开拓融资渠道。2N是主动行为，不是等被动增值收益产生后再去行动。房产增值的时间点不固定，截断再抵押的时机不固定，除非底仓及其庞大，不然不会每年都有被动增值并且产生现金。就算底仓及其庞大，今年增值的现金也早在去年的负债计划里了，都会变成月供。

 

2N对于大部分普通人来说都是天方夜谭。活学活用、出手无招才是上乘境界。什么阶段性计划都不太重要，想破头都没用。有欲望和执行力才是真的。

 

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

 

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别快一步实现财富自由。